Игорь Зырянов

Прогноз развития первичного рынка жилья Санкт-Петербурга на 2004 год

Рост цен в 2004 году продолжится. К основным факторам, определяющим этот рост следует отнести:

1. изменение статуса города
2. политика городской администрации + Матвиенко В.И.реальный рост доходов населения
3. активное развитие ипотеки с осени 2004 года
4. переход от ИТК к проведению торгов земельными участками под застройку
5. увеличение отчислений на развитие инженерной инфраструктуры,
6. удорожание процесса строительства
7. продолжающееся ослабление курса доллара по отношению к рублю
   (по нашим прогнозам 1 евро будет  - 1,12 - 1,32 $  в 2004 году)
   сохранение годового темпа инфляции на уровне 12%+ - 3%

Мы ожидаем стабильных цен на нефть в 2004 и 2005 году. Возможен небольшой рост и перевод цен на энергоностители в евро во второй половине 2004 года.

Согласно прогнозу социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2004 г. ожидается увеличение реальных денежных доходов населения по сравнению с 2003 годом на 7,8 % по 1 варианту прогноза и 9,7 % по 2 варианту. Различные оценки показывают, что реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. Что более важно, за последние 4 года экономического роста граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с «нуля», либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. А это означает, что с течением времени количество людей, располагающих нужной суммой для решения квартирного вопроса только возрастает, т.к. расту доходы и накопления. Следовательно, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства, то объем спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.

В Санкт-Петербурге продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с другими городами и высокая социальная потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует проблема низкого качества жилого фонда времен советской застройки, прежде всего пятиэтажек, и высокая активность обеспеченных горожан, направленная на  переезд в более качественное современное жилье. Всегда остается высоким поток жителей из регионов. А в последнее время появилась еще и немаловажная инвестиционная составляющая спроса, когда квартиры покупают с целью вложения сбережений и получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду.

Дополнительным фактором является активное развитие ипотеки, что также способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. Благодаря этому инструменту на рынок могут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья.
 
Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях: программы "Сбербанка", "Дельта Кредит" "Райффайзенбанка", "Национального резервного банка", "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". Другими словами, в нынешних условиях ипотека однозначно «работает» на рост рынка недвижимости.

Валютный рынок. В 2004 году по прогнозам аналитиков курс доллара продолжит падение. В то же время прогнозы динамики позиций европейской валюты по отношению к рублю неоднозначны. Сейчас для многих покупателей новое жилье - это не улучшение жилищных условий, а вариант надежного и доходного помещения свободных средств как альтернативы вложениям в иностранную валюту.

Колебания валютного курса касаются не только клиентов. В следующем 2004 году будет происходить переход застройщиков к евро в качестве расчетной единицы.

Рост себестоимости строительства обусловлен, во-первых, удорожанием сырья и материалов, а во-вторых, повышением требований потребителей к качеству жилья. Главным образом, это касается высшего среднего и среднего класса покупателей.

Одним из ключевых факторов роста себестоимости строительства, особенно, жилья является необоснованно высокая доля в себестоимости так называемых “непроизводительных затрат застройщиков“ – затрат, напрямую не связанных с технологическим процессом строительства - всевозможных сборах и платежах взимаемых государственными и полугосударственными структурами за проведение экспертиз, различные согласования, выдачу разрешений, подключение к сетям, сертификацию, а также отчислениях на инженерную инфраструктуру. Последние в 2004 году увеличатся в 2 раза.

Темпы инфляции, заложенные при составлении бюджета РФ на 2004 год, составляет 8-10%. По прогнозу ОЭСР для России в следующем году инфляция не превысит 11%.

В 2004 году продолжится увеличение разрыва между зонами фешенебельной застройки и остальными районами. Уже сейчас можно говорить о начале формирования социальной среды целых кварталов и микрорайонов, в которых активно возводятся дома верхнего ценового диапазона. С ростом объемов строительства, ожидаемых в следующем году, и увеличением дифференциации жилья по цене этот процесс пойдет активнее.

Городскими властями продекларирован большой объем нового строительства в 2004 году – около 2,5 млн. кв., что несколько выше объемов прошлых лет. Ввод такого количества жилья  - вполне реальный показатель для рынка. Только при сохранении и усилении тех позитивных тенденций, которые превалировали в отрасли в последние годы.

Макроэкономика и рынок недвижимости. Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.

Конец 2003 – начало 2004 годов – период выборов. Однако именно политические риски для рынка недвижимости сейчас минимальны. С большой вероятностью не произойдет смены президента, что и берется за основу для прогноза рынка в 2004 году.

Экономическое развитие также выглядит достаточно стабильным. Основным камнем преткновения может служить только «дело Юкоса» и связанный с ним провал фондового рынка. Насколько это повредит общеэкономическому развитию пока не понятно. Тем не менее, большинство обозревателей склонны считать, что это событие вряд ли приведет к глобальному экономическому кризису и существенному оттоку капитала из страны.

С другой стороны фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому, как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.

Таким образом, на текущий момент пока не видно ни одного существенного фактора, «работающего» на снижение цен на рынке недвижимости.